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    “一票否決制”是否合理 補償標準怎么計算 三種模式如何取舍
    老舊小區加裝電梯咋這么難
    發布時間:2022-01-18 06:46 星期二
    來源:法治日報——法治網

    ● 老舊小區加裝電梯不僅有助于緩解老齡社會老年人“出行難”的問題,而且是推進老舊小區改造的有力舉措。目前加裝電梯的模式主要包括代建租賃、居民自籌自建以及產權單位或集體組織出資三種

    ● 目前實踐中還存在各種問題,如加裝電梯獲取居民合意較難,部分居民因分攤費用、造成生活不便等原因拒絕加裝電梯,也有居民在電梯安裝之后感到后悔,由此引發諸多社區矛盾和糾紛

    ● 在政策設計上,地方政府可以在法律框架內進一步完善加裝電梯工作的表決規則;根據爭議事項制定量化的補償標準;圍繞電梯加裝過程中有爭議的常見問題和居民普遍關注的技術問題,編制相關行動準則或操作手冊

    □ 法治日報全媒體記者 韓丹東

    □ 見習記者 孫天驕 張守坤

    1月15日上午10點,北京市朝陽區高家園社區,76歲的王大爺正坐在社區長廊上和鄰居們閑聊。這是他近半個月來第一次下樓。

    王大爺居住的小區建于20世紀80年代,為6層單元樓,沒有電梯。他住在頂樓,由于腿腳不便,平時基本不下樓,日常生活必需品由住在同城的兒子隔幾天送一次。

    “要是樓外加裝電梯就好了,上上下下會方便許多?!蓖醮鬆斻裤街?。

    如今在城市中,像王大爺這樣“爬樓難”“下樓不自由”的老人越來越多。據住建部等有關部門統計測算,全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米,70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯,預計全國老舊樓需要加裝電梯的數量在200萬部以上。

    近年來,國家及各地有關部門愈發重視老舊小區電梯加裝工程。住建部官方消息稱,2019年以來,全國累計新開工改造城鎮老舊小區11.2萬個,各地結合城鎮老舊小區改造加裝電梯近2萬部。

    從數量來看,老舊小區加裝電梯的缺口仍然較大。而《法治日報》記者近日調查發現,目前實踐中還存在各種問題,比如加裝電梯問題獲取居民合意較難,部分居民因分攤費用、造成生活不便等原因拒絕加裝電梯,也有居民在電梯安裝之后感到后悔,由此引發諸多社區矛盾和糾紛。

    接受記者采訪的專家一致認為,老舊小區加裝電梯工程確有必要,但還需要建立更明確易懂的政策體系和更新規則,形成更加完善的利益協調機制。

    老舊小區加裝電梯

    高層住戶好評不斷

    家住北京市東城區天壇東里50號樓的張大爺比王大爺幸運一些——他所居住的小區單元樓已經加裝了戶外電梯。

    張大爺今年70多歲,一家5口人住在四單元6樓。沒安裝電梯前,家里所有人都對上下樓充滿怨言:孫子平時放學了,想跟小伙伴一起玩,總會抱怨爬樓梯又累又浪費時間;老兩口平時在外邊買菜或者拿了重物,搬上樓特別費勁。

    2018年,小區給三、四單元加裝了戶外電梯,居民刷卡就能上下樓,方便多了。

    2021年12月底,記者來到該小區看到,除三、四單元已經建好的電梯外,在一、二單元之間,一部新的外裝電梯正在搭建中。一位路過的一單元住戶說:“之前看他們有電梯,我們很羨慕,現在我們終于也有了,不用再費勁爬樓梯了?!?/p>

    記者隨機采訪多位老人發現,老舊小區加裝電梯后,高層住戶好評不斷。

    在北京市朝陽區垡頭北里社區,記者看到,這個建于20世紀80年代的老舊小區最高樓層為6層。在16號樓前,已矗立著4部搭建完畢的外部電梯,17號樓前有幾部電梯正在施工搭建。

    在17號樓側翼,記者見到了下樓遛彎的韓女士。今年78歲的韓女士和老伴一起住在17號樓三單元4層。由于沒有電梯,上下樓不便,兒子曾提議為他們購置一套帶電梯的房子,但二老舍不得鄰里街坊,遂作罷。

    “好在如今要加裝電梯了,對于我們家來說,真是省時省力還省錢?!表n女士說。

    在華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法看來,老舊小區加裝電梯不僅有助于緩解老齡社會老年人出行難的問題,還是推進老舊小區改造的有力舉措。同時,推進老舊小區加裝電梯是重大的民生工程,除了電梯產業市場前景廣闊之外,舊小區的加裝電梯工程還可以帶動與房地產相關的產業鏈發展,對刺激居民消費也有重要意義。

    采訪中,記者發現,目前老舊小區加裝電梯的模式并不完全相同。

    家住山西省太原市小店區某老舊小區17號樓2單元6層的王女士所在小區安裝電梯時,采用的是比較傳統的居民共同出資的方式。據王女士介紹,當時政府補貼了不少資金,1層到2層住戶不負擔安裝費用,3層到6層住戶分擔的費用根據樓層高低不等,最高1.8萬元左右。王女士作為最高層住戶,共出資18300元。

    北京天壇東里50號樓和垡頭北里社區則與之不同。據了解,這兩個小區安裝電梯時居民沒有花一分錢,電梯建好后居民可通過辦乘梯卡的方式,像乘坐公交車一樣,誰乘坐電梯誰刷卡誰付錢。

    在天壇東里50號樓的電梯前,記者發現非居民的拜訪者也可以通過手機掃描二維碼的方式乘坐電梯,單次價格為1.5元,不限樓層。據張大爺介紹,樓內居民辦卡后,會有“優惠價”,根據樓層不同價格在0.5元到0.9元不等?!拔覀兗易№敇?,每次乘坐電梯都要花0.9元,我的孫子有了電梯之后經常來回往返玩鬧,這么下來其實花銷也不小,我們家每個月乘坐電梯要花100多元?!?/p>

    垡頭北里社區的電梯目前僅支持刷卡使用,外來訪客在無卡情況下無法乘坐。

    楊勤法說,目前加裝電梯的模式主要有三種,即居民自籌自建、代建租賃以及產權單位或集體組織出資。

    楊勤法認為,這三種方式中,對于居民而言的最佳方式是“代建租賃”:由第三方出資建設電梯,小區內的居民使用電梯只需要繳納一定的搭乘費用,并且電梯的維護費、保養費、電費都由第三方承擔。這一方式可以較好地解決居民間的出資問題,但該方式由于給電梯公司造成的壓力較大,其難點在于電梯公司的意愿。因此目前業主自籌自建這一方式也在推行。

    諸多問題不容忽視

    一票否決存在爭議

    雖然加裝電梯的呼聲強烈,但記者在北京、天津隨機走訪12個老舊小區發現,已經加裝電梯的僅有3個,數量和占比仍比較少,且均未覆蓋全部小區樓棟。此外,在已經加裝好或計劃加裝電梯的小區,也有居民有不同的煩惱。

    垡頭北里社區16號樓6單元1樓住戶76歲的劉先生說:“大家都是數十年的老鄰居,所以當時詢問居民對加裝電梯的意見時,我沒有任何猶豫就同意了,但裝了電梯之后卻遇到了一些煩心事?!?/p>

    因為住在1樓,電梯修建完畢之后劉先生立刻感到房內的采光受到影響。平時客廳見光度還挺好,但有了電梯之后即使是白天,家里也得打開燈,不然看不清。

    此外,劉先生家廚房位置的窗戶外就是電梯,電梯在設計時延伸出一截房檐,剛好與1樓窗戶等高,導致下雨時雨水會順著房檐滴進劉先生家的廚房,久而久之廚房都發潮了。

    太原的王女士同樣覺得有一些問題:“小區的電梯是裝在樓體外的,占用了大量的室外空間,影響了戶外的整齊、整潔與美觀,還因此減少了停車位?!?/p>

    王女士回憶稱,當時隔壁單元的低層住戶不同意加裝電梯,原因就是會降低房租和二手房出售價格,他們甚至要求其他層住戶給予補償,否則就堅決反對,讓大家都裝不了電梯?!澳莻€單元的住戶還因此吵了多次架,居委會也調解不了,最終也就沒有安裝?!?/p>

    低層住戶反對導致電梯無法安裝的情況并不少見。在垡頭北里社區16號樓,二、四單元均暫未加裝電梯。記者向居民求證后得知,這是因為當時在征求居民意見時,二、四單元的低層住戶明確反對,所以并未同時搭建。

    據悉,目前北京的老舊小區加裝電梯程序主要參照北京市住建委2020年4月發布的《北京市老舊小區綜合整治工作手冊》,其中對于征求居民意見的要求是“既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應當充分聽取擬加裝電梯范圍內全體業主的意見,并經專有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,且其他業主不持反對意見”。

    這也就意味著,一旦有居民明確表示反對,即使表示同意的業主占比數達標,該單元仍然無法加裝電梯。

    像北京這種在老舊小區加裝電梯問題上一人反對全盤否定的“一票否決”制,已有多個地方通過相關規定進行了“回避”。

    例如,2021年1月,上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局聯合發布《關于調整本市既有多層住宅加裝電梯業主表決比例的通知》,規定申請人應當就加裝電梯的意向和具體方案等問題進行充分協商,并征求所在樓幢全體業主意見,由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上業主參與表決,經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

    《青島市既有住宅加裝電梯暫行辦法》也規定業主之間經過充分友好協商,但確實達不成一致意見的,由本單元(本棟)專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決,經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意并簽訂書面同意意見。

    據楊勤法介紹,因為加裝電梯屬于有關共有和共同管理的重大事項,依照民法典第二百七十八條的規定,履行法定的表決程序,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意?!吧鲜鲆幎@然可以解決居民一人反對即可阻礙電梯加裝的現狀?!?/p>

    不過,楊勤法說,各地對于電梯加裝有更加細化的規定,目前仍大多以其地方規定為實際依據,在老舊小區加裝電梯征求居民意見這一問題上是否采取“一票否決制”,仍然存在爭議。

    群策群力解決難題

    全面保障便民利民

    近年來,老舊小區加裝電梯工程愈發受到重視。記者梳理發現,已有多地住房“十四五”規劃的老舊小區改造部分都涉及加裝電梯。例如,《江蘇省“十四五”城鎮住房發展規劃》提出“補齊幼托、養老、家政等公共服務短板,鼓勵支持綠化改造和既有多層住宅加裝電梯、無障礙設施等適老化改造”;《浙江省城鎮住房發展“十四五”規劃》提出“加快推進住宅加裝電梯等舉措,大力提升居住品質”。

    楊勤法稱,老舊小區加裝電梯,一方面涉及小區居民不同的利益需求,需要做出大量協調工作;另一方面涉及繁雜的審批手續,對于電梯安裝企業來說,其顯然更傾向于從事效益更高的新建住房電梯安裝業務。

    對于老舊小區加裝電梯工程的進一步完善,楊勤法提出,應該在規范過程中將政策設計從規則導向轉向目標導向。城市更新的服務對象是居民,因此建立明確的權責劃分、規范的操作流程、通俗易懂的政策體系和更新規則顯得尤為重要。

    “相比規則性政策,目標型政策在具體執行過程中傾向于采取動員型治理的方式,即盡可能匯集基層行政體系和社區治理體系的主體和資源,有利于推進政策的高效率執行?!睏钋诜ńㄗh,在政策設計上,地方政府可從以下三個方面著手:在法律框架內進一步完善加裝電梯工作的表決規則;確定相關利益的補償依據,根據爭議事項制定量化的補償標準,如施工噪音補償等;加快制定電梯加裝行動準則,圍繞電梯加裝過程中有爭議的常見問題和居民普遍關注的技術問題,編制相關行動準則或操作手冊。

    同時,他還注意到電梯加裝過程中政府職責邊界的問題。在加裝電梯這樣的城市更新項目初期,政府仍需主動發揮作用,組織協調各種力量,形成帶動和示范。待時機成熟后,再逐步退出,將“話語權”交由居民,由居民主動協調、申報、推介項目。

    “例如相關利益分配問題,由業主自行協商難以達成一致,應完善救濟與補償機制,如明確審批機關包括建設、規劃、消防、房管等部門的行政復議機關,并建立針對老舊小區改造的專業行政調解機制。除此之外,還應結合各地經濟水平、二手房交易價格等因素,為因加裝電梯房屋升值獲益的居民出資補償因加裝電梯房屋貶值的居民制定統一的兜底辦法,引導加裝電梯獲利的居民對利益受損的居民進行補償,如此符合公平原則,減少對受損居民合法權益的侵犯?!睏钋诜ㄕf。

    在資金方面,北京瀛和律師事務所律師許飛建議,應當充分引入社會資本,采用多種資金共同參與的模式解決增設電梯資金困難的問題。同時擴大單次增設電梯項目的體量,聯合進行招投標,降低單臺電梯增設成本。

    對于電梯的日常維護,許飛認為應當引入專業的電梯維保單位或者物業公司進行托管,加強電梯的日常管理和維護。

    楊勤法還建議,在共治過程中建立利益協調機制。一方面可以探索實行社區居委會成員“分片包戶制度”,深入責任區的每戶居民,傾聽、收集居民對于加裝電梯的看法和意見并分類登記,反映給政府、企業等進行溝通;另一方面,在有關機關的領導下,社區可以搭建一個由居委會、施工單位、居民自治組織參與的改造討論平臺,為有不同意見的加裝電梯參與主體提供公開、公平、公正的解決紛爭的途徑和機會。

    “加裝電梯不是一蹴而就的,其過程具有復雜性。在居民利益協調階段、項目審批公示階段、電梯加裝驗收階段和后期運營維護階段,為了實現不同的目標,需要多元主體相互協作?!睏钋诜ㄕf。

    責任編輯:吳迪
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